Cuando calculas cuánto necesitas para comprar una vivienda, no basta con tener el 20 % de entrada que suelen exigir los bancos: hay una serie de gastos adicionales asociados a la constitución de la hipoteca que también debes prever. En este artículo repasamos cada uno de ellos, cuánto cuestan orientativamente y quién los paga según la normativa vigente.
Cuánto hay que reservar en total
Como regla general y orientativa, conviene reservar entre un 10 % y un 12 % del precio de la vivienda para cubrir el conjunto de gastos de compraventa e hipoteca, además del 20 % de entrada que normalmente no financia el banco. Vamos a desglosar en qué se compone ese porcentaje.
Antes de comprar una vivienda, también es importante comprobar si tus ingresos permiten asumir el préstamo. Puedes descubrirlo en nuestra guía sobre cuánto tengo que ganar para pedir una hipoteca de 150.000 euros.
1. Tasación de la vivienda
- Qué es: un informe oficial que determina el valor de mercado de la vivienda, necesario para que el banco calcule cuánto está dispuesto a prestar.
- Coste orientativo: entre 250 € y 600 €, dependiendo del tamaño y tipo de vivienda, y de la empresa tasadora.
- Quién lo paga: el comprador/solicitante de la hipoteca.
- Detalle importante: la tasación tiene una validez limitada (normalmente 6 meses), por lo que si el proceso de compra se alarga, podría ser necesario repetirla.
2. Notaría
- Qué es: el coste de formalizar la escritura de compraventa y la escritura de préstamo hipotecario ante notario.
- Coste orientativo: entre 600 € y 1.200 €, según el importe de la hipoteca y el precio de la vivienda (los aranceles notariales están regulados y varían según estos importes).
- Quién lo paga:
- Los gastos de la escritura de compraventa: normalmente el comprador.
- Los gastos de la escritura de préstamo hipotecario: según la normativa vigente en España, corresponden principalmente al banco, salvo la copia que el cliente solicite para sí mismo.
3. Registro de la Propiedad
- Qué es: la inscripción de la compraventa y de la hipoteca en el Registro de la Propiedad, necesaria para que ambas operaciones tengan efectos legales frente a terceros.
- Coste orientativo: entre 400 € y 700 €, también según aranceles regulados en función del importe.
- Quién lo paga:
- Inscripción de la compraventa: el comprador.
- Inscripción de la hipoteca: el banco, según la normativa actual.
4. Gestoría
- Qué es: empresa que se encarga de tramitar el pago de impuestos y la inscripción registral en nombre del cliente y del banco.
- Coste orientativo: entre 150 € y 400 €.
- Quién lo paga: habitualmente el banco, aunque en algunos casos el cliente puede optar por una gestoría propia, asumiendo entonces ese coste.
5. Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD)
Qué es: un impuesto autonómico que grava determinados documentos notariales, entre ellos la escritura de préstamo hipotecario.
Quién lo paga: desde el cambio normativo vigente, corresponde al banco, no al cliente, en la mayoría de los casos.
Tabla de ITP y AJD por comunidad autónoma (2026)
| Comunidad Autónoma | ITP general (vivienda 2ª mano) | AJD general |
| Madrid | 6 % | 0,75 % |
| Andalucía | 7 % | 1,2 % |
| Cataluña | Progresivo, 10-13 % | 1,5 % |
| Comunidad Valenciana | 10 % | 1,4 % |
| Galicia | 10 % | ~1,5 % |
| Baleares | Hasta 11 % | 1,5 % |
| Extremadura | 11 % | — |
| Cantabria | 10 % | — |
| Asturias | 8 % | — |
| Aragón | — | 1,5 % |
| País Vasco (forales) | 4-7 % | 0 % |
| Navarra | 6 % | Normativa foral |
| Canarias | 6,5 % | — |
Datos actualizados a 2026 — verifica siempre el tipo vigente en tu comunidad autónoma antes de firmar, ya que estos porcentajes pueden cambiar. Muchas comunidades aplican además tipos reducidos para jóvenes menores de 35 años, familias numerosas, VPO o víctimas de violencia de género.
El ITP se paga en compras a particulares (vivienda de segunda mano); si compras vivienda nueva a un promotor, se paga IVA (10%) en vez de ITP, sumando además el AJD sobre la escritura.
6. Comisión de apertura (si existe)
- Qué es: una comisión que algunos bancos aplican por formalizar el préstamo, calculada como un porcentaje del capital prestado.
- Coste orientativo: entre 0 % y 1,5 % del capital, según la entidad (muchos bancos actualmente ofrecen hipotecas sin comisión de apertura como reclamo comercial).
- Quién lo paga: el cliente, y se incluye en el cálculo del TAE, como vimos en un artículo anterior.
Si quieres entender mejor este indicador y cómo influye en el coste de tu préstamo, consulta nuestra guía sobre qué es el TIN y el TAE de una hipoteca y en qué se diferencian.
Resumen de gastos: ejemplo con una hipoteca de 180.000 € (vivienda de 220.000 €)
| Concepto | Coste orientativo | Quién lo paga |
|---|---|---|
| Tasación | 400 € | Comprador |
| Notaría (parte compraventa) | 700 € | Comprador |
| Registro (parte compraventa) | 450 € | Comprador |
| Gestoría | 250 € | Banco (habitualmente) |
| AJD | Variable según CCAA | Banco (habitualmente) |
| Comisión de apertura | 0 € (si no aplica) | Comprador (si existe) |
| Total aproximado a cargo del comprador | ≈ 1.550 € – 2.500 € | — |
Este importe se suma, aparte, al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) si es vivienda de segunda mano (entre el 6 % y el 10 % del precio según la comunidad autónoma) o al IVA (10 %) más AJD si es vivienda nueva — estos sí corren siempre a cargo del comprador y suelen ser, con diferencia, el gasto más elevado de todo el proceso.
Diferencia entre gastos de la hipoteca y gastos de la compraventa
Es importante no confundir ambos conceptos:
- Gastos de la hipoteca (los que hemos detallado en este artículo): asociados específicamente a la formalización del préstamo.
- Gastos de la compraventa: incluyen, además, el impuesto sobre la vivienda (ITP o IVA + AJD de compraventa), que suele ser el importe más alto de todos y depende directamente del precio de la vivienda, no del importe de la hipoteca.
Cómo varían estos gastos según el importe de la hipoteca
Al estar muchos de estos conceptos regulados por aranceles progresivos, cuanto mayor es el importe de la hipoteca (y el precio de la vivienda), mayores son en términos absolutos los gastos de notaría, registro e impuestos, aunque el porcentaje relativo suele reducirse ligeramente en operaciones de importe más alto.
Cómo prever estos gastos en tu presupuesto
Antes de firmar, pide siempre a tu banco y a tu gestoría un desglose estimado de gastos específico para tu operación, ya que estos importes pueden variar según la comunidad autónoma, la entidad y las características concretas de la vivienda. No dar por hecho que «el banco paga casi todo»: aunque gran parte de los gastos de la hipoteca corresponden actualmente al banco, los gastos de la compraventa (impuestos incluidos) siguen recayendo, en su mayoría, sobre el comprador.
Además de calcular los gastos iniciales, debes conocer cuánto pagarás cada mes. Te explicamos cómo hacerlo en nuestra guía sobre cómo calcular la cuota mensual de una hipoteca paso a paso.
Calcula tu presupuesto completo
Además de los gastos de constitución, no olvides calcular la cuota mensual que tendrás que afrontar una vez formalizada la hipoteca, para tener una visión completa de tu presupuesto antes de comprometerte con la compra.
Calculadora de cuota hipotecaria
* Cálculo orientativo mediante sistema de amortización francés. No incluye seguros, comisiones ni vinculaciones bancarias.
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Preguntas frecuentes
La distribución de gastos entre banco y cliente está determinada principalmente por la normativa vigente, por lo que hay poco margen de negociación en la mayoría de los conceptos, salvo la comisión de apertura, que sí puede negociarse en algunos casos.
No exactamente. El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados y el ITP varían según cada comunidad autónoma, por lo que el importe total puede diferir según dónde compres la vivienda.
Habitualmente los bancos financian como máximo el 80 % del valor de tasación de la vivienda, por lo que estos gastos adicionales normalmente deben cubrirse con ahorros propios, no con el propio préstamo hipotecario.
El banco suele conceder financiación en base al menor valor entre el precio de compra y el valor de tasación, lo que podría obligarte a aportar más entrada de la inicialmente prevista.
Conclusión
Los gastos asociados a una hipoteca van más allá de la entrada inicial: tasación, notaría, registro, gestoría e impuestos suman, orientativamente, entre un 10 % y un 12 % adicional sobre el precio de la vivienda. Aunque parte de estos gastos corresponden actualmente al banco según la normativa vigente, es fundamental calcular el presupuesto completo antes de comprometerte con una compra, para evitar sorpresas de última hora.