Cuánto tengo que cobrar de alquiler para que sea rentable es la pregunta inversa a la que resolvimos en artículos anteriores: en lugar de partir del alquiler para calcular la rentabilidad, partimos de la rentabilidad objetivo para calcular el alquiler mínimo necesario. En este artículo te explicamos cómo hacerlo.
La fórmula invertida
Si en artículos anteriores calculábamos:
Rentabilidad neta = [(Alquiler anual − Gastos anuales) ÷ Inversión total] × 100Ahora despejamos el alquiler necesario para alcanzar una rentabilidad objetivo:
Alquiler anual necesario = (Rentabilidad objetivo × Inversión total ÷ 100) + Gastos anualesEjemplo práctico paso a paso
Supongamos que compras un piso por 150.000 €, con gastos de compra de 15.000 € (inversión total: 165.000 €), gastos anuales estimados de 1.400 €, y quieres alcanzar una rentabilidad neta objetivo del 5%.
Paso 1: calcular la rentabilidad en euros
165.000 € × 5% = 8.250 €Paso 2: sumar los gastos anuales
8.250 € + 1.400 € = 9.650 € de alquiler anual necesarioPaso 3: calcular el alquiler mensual
9.650 € ÷ 12 = 804,17 €/mesPara alcanzar una rentabilidad neta del 5%, necesitarías cobrar al menos 804 €/mes de alquiler.
Tabla de alquiler necesario según distintos objetivos de rentabilidad
Usando los mismos datos del ejemplo (inversión total 165.000 €, gastos anuales 1.400 €):
| Rentabilidad objetivo | Alquiler anual necesario | Alquiler mensual necesario |
|---|---|---|
| 3 % | 6.350 € | 529 € |
| 4 % | 7.600 € | 633 € |
| 5 % | 8.850 € | 738 € |
| 6 % | 10.100 € | 842 € |
| 7 % | 11.350 € | 946 € |
Cómo contrastar el resultado con el mercado real
Una vez calculado el alquiler que necesitarías cobrar para tu objetivo de rentabilidad, el siguiente paso fundamental es comprobar si ese precio es realista en el mercado de la zona concreta donde está (o estará) tu inmueble:
- Consulta anuncios de alquiler de pisos similares en la misma zona (tamaño, estado, ubicación).
- Revisa portales inmobiliarios con estadísticas de precio medio por metro cuadrado en alquiler para esa zona.
- Ten en cuenta las características específicas de tu inmueble (altura, luz, estado de la reforma, si tiene ascensor, terraza, etc.) que pueden justificar un precio superior o inferior a la media de la zona.
Qué hacer si el alquiler necesario está por encima del precio de mercado
Si tu cálculo indica que necesitarías cobrar más de lo que el mercado está dispuesto a pagar en esa zona, tienes varias opciones:
- Reducir tu objetivo de rentabilidad, asumiendo un rendimiento más moderado pero realista.
- Buscar formas de reducir la inversión total (negociando mejor el precio de compra, reduciendo gastos de reforma).
- Reducir los gastos anuales recurrentes donde sea posible (por ejemplo, comparando seguros de hogar).
- Valorar otras zonas o tipos de inmueble con mejor relación entre precio de compra y alquiler de mercado.
El indicador PER (Price to Earnings Ratio) aplicado al inmobiliario
Existe un indicador relacionado, tomado prestado del mundo de la inversión bursátil, que algunos inversores inmobiliarios utilizan: el PER inmobiliario, que indica cuántos años de alquiler (sin descontar gastos) se necesitarían para «recuperar» el precio de compra.
PER = Precio de compra ÷ Alquiler anualEjemplo
150.000 € ÷ 9.000 € (alquiler anual) = 16,67 añosUn PER más bajo indica, en términos generales, una recuperación más rápida de la inversión (y por tanto, suele corresponder a una rentabilidad bruta más alta), aunque no sustituye al análisis completo de rentabilidad neta que hemos visto en artículos anteriores.
Calcula el alquiler necesario para tu objetivo
Introduce tu inversión total, tus gastos anuales estimados y tu rentabilidad objetivo en nuestra calculadora, ajustando los valores hasta encontrar el alquiler mensual que necesitarías cobrar.
Calculadora de rentabilidad de alquiler
* Cálculo orientativo. No incluye fiscalidad del alquiler ni revalorización del inmueble.
Preguntas frecuentes
Depende de tu perfil de inversor y de las alternativas disponibles; como referencia orientativa, muchos inversores inmobiliarios buscan rentabilidades netas de al menos un 4-5%, aunque esto varía mucho según la zona y el tipo de inmueble.
En alquileres ya firmados, las subidas están reguladas por la normativa vigente (habitualmente ligadas a índices de referencia específicos); en nuevos contratos, tienes más margen para fijar el precio inicial, siempre dentro de lo que el mercado esté dispuesto a pagar.
Este cálculo se centra en la rentabilidad por alquiler (el flujo de caja recurrente); la posible revalorización del inmueble es un factor adicional, independiente, que solo se materializa si decides vender en el futuro.
En ese caso, tu rentabilidad real sería superior a tu objetivo inicial, lo que convierte la oportunidad en más atractiva de lo que necesitabas como mínimo.
Conclusión
Calcular cuánto necesitas cobrar de alquiler para alcanzar una rentabilidad objetivo te permite evaluar con criterio si una inversión inmobiliaria concreta es viable, antes incluso de comprar. Una vez obtengas esa cifra, contrástala siempre con los precios reales de alquiler en la zona, para comprobar si tu objetivo de rentabilidad es realista o necesitas ajustarlo.