Cómo calcular la rentabilidad de un piso para alquilar es el primer paso antes de decidir si una inversión inmobiliaria merece la pena. No basta con mirar el precio del alquiler: hay que tener en cuenta el precio de compra, los gastos asociados y, si la hay, la hipoteca. En este artículo te explicamos cómo calcularlo paso a paso.
Los tres niveles de rentabilidad
Antes de entrar en la fórmula, es importante distinguir tres conceptos que se suelen confundir:
- Rentabilidad bruta: ingresos por alquiler frente al precio de compra, sin descontar gastos.
- Rentabilidad neta: igual que la anterior, pero descontando los gastos asociados a la propiedad.
- Rentabilidad neta con financiación (cash-on-cash): la rentabilidad real sobre el dinero que realmente has puesto de tu bolsillo, si has pedido una hipoteca para la compra.
Fórmula de la rentabilidad bruta
Rentabilidad bruta (%) = (Ingresos anuales por alquiler ÷ Precio de compra) × 100Ejemplo
- Precio de compra: 150.000 €
- Alquiler mensual: 700 €
- Ingresos anuales: 700 € × 12 = 8.400 €
Rentabilidad bruta = (8.400 € ÷ 150.000 €) × 100 = 5,6 %Fórmula de la rentabilidad neta
Rentabilidad neta (%) = [(Ingresos anuales − Gastos anuales) ÷ Precio de compra] × 100Gastos a incluir en el cálculo
- IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)
- Comunidad de propietarios
- Seguro del hogar (y, en su caso, seguro de impago de alquiler)
- Gastos de mantenimiento y reparaciones (estimación anual)
- Periodos de vacío (meses sin inquilino, si los hay)
- Gestión (si se usa una agencia o gestor para administrar el alquiler)
Ejemplo continuando el caso anterior
- IBI: 350 €/año
- Comunidad: 600 €/año
- Seguro de hogar: 150 €/año
- Mantenimiento estimado: 300 €/año
- Total gastos anuales: 1.400 €
Rentabilidad neta = [(8.400 € − 1.400 €) ÷ 150.000 €] × 100 = 4,67 %Fórmula de la rentabilidad con hipoteca (cash-on-cash)
Si has financiado la compra con una hipoteca, lo relevante para medir tu rentabilidad real no es el precio total del piso, sino el dinero que realmente has puesto tú (la entrada más los gastos de compra).
Rentabilidad cash-on-cash (%) = [(Ingresos anuales − Gastos anuales − Cuota hipoteca anual) ÷ Dinero propio invertido] × 100Ejemplo con hipoteca
- Precio de compra: 150.000 €
- Entrada (20%) + gastos de compra (≈10%): 45.000 € de dinero propio
- Hipoteca: 120.000 € a 25 años al 3,3% → cuota mensual ≈ 586 € → 7.032 €/año
- Ingresos anuales: 8.400 €
- Gastos anuales (sin hipoteca): 1.400 €
Cash-on-cash = [(8.400 € − 1.400 € − 7.032 €) ÷ 45.000 €] × 100 ≈ − 0,07 %En este ejemplo, la rentabilidad sobre el dinero propio invertido es prácticamente nula o ligeramente negativa, ya que la cuota hipotecaria absorbe casi todo el ingreso neto del alquiler. Esto no significa que la inversión sea mala a largo plazo (se está amortizando una propiedad con el dinero del inquilino), pero sí indica que el flujo de caja mensual es muy ajustado.
Por qué la rentabilidad neta es la que de verdad importa para comparar
La rentabilidad bruta es útil como primer filtro rápido para comparar varias propiedades, pero puede ser engañosa: dos pisos con la misma rentabilidad bruta pueden tener rentabilidades netas muy distintas si uno tiene gastos de comunidad mucho más altos que el otro, o si uno sufre más periodos de vacío que el otro.
Tabla resumen de rentabilidades orientativas del mercado
| Tipo de rentabilidad | Rango orientativo en España (viviendas residenciales) |
|---|---|
| Rentabilidad bruta | 5 % – 8 % |
| Rentabilidad neta | 3 % – 5,5 % |
| Rentabilidad cash-on-cash (con hipoteca al 70-80% de financiación) | Variable, a menudo cercana a 0% en los primeros años |
Importante: estas cifras varían mucho según la zona geográfica, el tipo de vivienda y las condiciones de financiación concretas; úsalas solo como referencia orientativa.
Cómo mejorar la rentabilidad de un alquiler
- Negociar el precio de compra, reduciendo la base sobre la que se calcula la rentabilidad.
- Reducir gastos de mantenimiento con reformas iniciales que minimicen futuras incidencias.
- Minimizar los periodos de vacío, fijando un alquiler competitivo con la zona y gestionando bien la búsqueda de inquilino.
- Revisar el seguro de impago de alquiler, que aunque añade un coste, puede proteger tu rentabilidad ante impagos prolongados.
Calcula la rentabilidad de tu inversión
Introduce el precio de compra, el alquiler mensual esperado y tus gastos estimados en nuestra calculadora, para obtener al instante tu rentabilidad bruta y neta, con la opción de añadir financiación hipotecaria.
Calculadora de rentabilidad de alquiler
* Cálculo orientativo. No incluye fiscalidad del alquiler ni revalorización del inmueble.
Preguntas frecuentes
No hay un único umbral válido para todas las zonas, pero muchos inversores consideran atractiva una rentabilidad neta a partir del 4-5%, aunque en grandes capitales con precios de compra muy altos es habitual encontrar rentabilidades netas más ajustadas.
La rentabilidad por alquiler y la revalorización del inmueble son dos fuentes de retorno distintas; este artículo se centra en la rentabilidad por alquiler, pero la revalorización (o depreciación) del precio de la vivienda también forma parte del retorno total de la inversión a largo plazo.
El IRPF sobre los ingresos del alquiler (con las deducciones aplicables) reduce la rentabilidad neta real "después de impuestos"; lo trataremos en detalle en un artículo específico sobre fiscalidad del alquiler.
Depende del apalancamiento: financiar con hipoteca puede aumentar la rentabilidad sobre el capital propio invertido si el coste de la hipoteca es inferior a la rentabilidad del inmueble, aunque también aumenta el riesgo y reduce el flujo de caja mensual disponible, como vimos en el ejemplo de este artículo.
Conclusión
Calcular la rentabilidad de un piso para alquilar requiere ir más allá de la rentabilidad bruta: descontar los gastos asociados te da la rentabilidad neta real, y si hay financiación de por medio, el cálculo cash-on-cash te muestra el retorno real sobre tu dinero invertido. Compara siempre varias propiedades usando el mismo nivel de rentabilidad (bruta con bruta, neta con neta) para que la comparación sea justa.