Fiscalidad del alquiler: cómo tributan los ingresos por alquiler es un aspecto que afecta directamente a tu rentabilidad neta real, como ya adelantamos en artículos anteriores de esta categoría. En 2026 se han aprobado varios cambios relevantes en esta materia. En este artículo te explicamos cómo funciona la tributación del propietario y qué ha cambiado recientemente.
Nota importante: la fiscalidad del alquiler ha sido objeto de varias reformas a lo largo de 2026, con distintos Reales Decretos-ley que han ido modificando los porcentajes de reducción. Verifica siempre la normativa vigente en el momento de presentar tu declaración, ya que este es uno de los aspectos más cambiantes de toda esta categoría.
Cómo se calcula el rendimiento neto del alquiler
El punto de partida es el rendimiento neto, calculado restando a los ingresos íntegros por alquiler los gastos deducibles asociados al inmueble:
Rendimiento neto = Ingresos por alquiler − Gastos deduciblesGastos deducibles habituales
- IBI, tasas y recargos no estatales.
- Intereses de la hipoteca (no la amortización de capital) y gastos de financiación.
- Comunidad de propietarios.
- Seguro del hogar y de impago de alquiler.
- Gastos de conservación y reparación (no mejoras, que se tratan como inversión).
- Amortización del inmueble y del mobiliario (un porcentaje anual sobre el valor de construcción, excluyendo el suelo).
- Servicios profesionales (gestoría, abogados en caso de litigio con el inquilino).
Todos estos conceptos coinciden, en gran medida, con los gastos que ya vimos en el artículo sobre qué reduce la rentabilidad real de un alquiler, lo cual tiene sentido, ya que ambos cálculos parten de la misma base.
La reducción general sobre el rendimiento neto positivo
Desde la entrada en vigor de la Ley de Vivienda en mayo de 2023, los propietarios pueden aplicar una reducción general del 50% sobre el rendimiento neto positivo obtenido por el alquiler de vivienda habitual (no aplicable a alquiler turístico ni a locales comerciales).
Base imponible del alquiler = Rendimiento neto × (1 − reducción aplicable)Ejemplo con la reducción general del 50%
Rendimiento neto: 6.850 €/año
Reducción del 50%: 3.425 € sometidos a tributaciónEsto significa que, aunque tu beneficio neto real sea de 6.850 €, solo tributarías por 3.425 € en tu IRPF, aplicando tu tipo marginal correspondiente sobre esa cantidad reducida.
Cambios relevantes en 2026: la reducción ahora depende de cómo evolucione la renta
Una de las novedades más importantes introducidas por la reforma de 2026 es que la reducción del 50% ya no es fija: ahora varía según cómo se comporte el precio del nuevo contrato respecto al anterior:
| Situación del nuevo contrato | Reducción aplicable (orientativa) |
|---|---|
| Renta igual o inferior a la anterior | 50% |
| Renta incrementada ligeramente | 40% |
| Renta incrementada más | 30% – 25% – 20% – 15% (según intensidad de la subida) |
| Primer alquiler de la vivienda, según renta y perfil del inquilino | Hasta 100% – 50% |
Importante: estos porcentajes han sido objeto de varias propuestas y ajustes a lo largo de 2026, y su aplicación exacta depende de la fecha de formalización del contrato y de la normativa vigente en el momento concreto. Consulta siempre la redacción actualizada del artículo 23.2 de la Ley del IRPF antes de aplicar cualquier porcentaje.
Reducciones especiales en zonas tensionadas
En las zonas declaradas de mercado residencial tensionado (que vimos en el artículo sobre la Ley de Vivienda), existen reducciones adicionales más generosas si el propietario rebaja la renta respecto al contrato anterior:
- Hasta el 90%, si se rebaja la renta inicial en más de un 5% en zona tensionada.
- 70%, si es el primer alquiler de la vivienda en zona tensionada y el inquilino tiene entre 18 y 35 años.
- 60%, si la vivienda ha sido objeto de una actuación de rehabilitación reciente.
- 50%, en el resto de casos generales.
Ejemplo del impacto fiscal real
Vamos a comparar el impuesto a pagar sobre un rendimiento neto de 6.850 €/año (nuestro ejemplo recurrente de esta categoría), con un tipo marginal de IRPF del 30%, en dos escenarios:
Escenario A: reducción del 50% (renta mantenida o bajada)
Base tras reducción: 3.425 €
IRPF a pagar (30%): 1.028 €
Beneficio neto después de impuestos: 6.850 € − 1.028 € = 5.822 €Escenario B: reducción del 20% (subida significativa de renta)
Base tras reducción: 5.480 €
IRPF a pagar (30%): 1.644 €
Beneficio neto después de impuestos: 6.850 € − 1.644 € = 5.206 €Comparativa
La diferencia entre ambos escenarios es de 616 €/año en impuestos, lo que demuestra que, con la reforma de 2026, subir mucho la renta puede no compensar fiscalmente tanto como parece a primera vista, ya que una parte del beneficio adicional se pierde en forma de menor reducción fiscal.
Qué pasa con el alquiler turístico y los locales comerciales
Como mencionamos en artículos anteriores, estas reducciones no aplican al alquiler turístico ni a los locales comerciales, que tributan sobre el rendimiento neto completo (sin la reducción general ni las especiales de zona tensionada), salvo las particularidades fiscales propias de cada modalidad.
Rendimiento mínimo en alquileres entre familiares
Otra novedad de 2026 afecta a los alquileres entre familiares (cónyuge o parientes hasta tercer grado): se establece un rendimiento mínimo calculado sobre un porcentaje del valor catastral, con independencia de la renta realmente pactada, para evitar que se declaren rentas artificialmente bajas en este tipo de operaciones vinculadas.
Cómo aplicar estas reducciones en tu declaración
- Verifica la fecha de tu contrato y si corresponde al régimen anterior o al nuevo (contratos formalizados a partir de las fechas de entrada en vigor de cada reforma).
- Comprueba si tu inmueble está en zona tensionada, lo que puede darte acceso a reducciones más generosas si mantienes o bajas la renta.
- Conserva toda la documentación de gastos deducibles durante el ejercicio fiscal.
- Consulta con un asesor fiscal ante cualquier duda, dado el carácter especialmente cambiante de esta materia en 2026.
Calcula tu rentabilidad después de impuestos
Combina el resultado de nuestra calculadora de rentabilidad de alquiler con la reducción fiscal que te corresponda según este artículo, para obtener una estimación de tu rentabilidad neta real después de impuestos.
Calculadora de rentabilidad de alquiler
* Cálculo orientativo. No incluye fiscalidad del alquiler ni revalorización del inmueble.
Preguntas frecuentes
Debes aplicarla tú mismo en tu declaración de la renta, al declarar los rendimientos del capital inmobiliario correspondientes al alquiler.
La reducción se aplica de forma proporcional a la parte del rendimiento neto correspondiente a los arrendatarios que cumplan los requisitos previstos en cada caso.
No como gasto corriente; las mejoras y reformas integrales se tratan generalmente como mayor valor de adquisición, amortizándose a lo largo de varios años, a diferencia de las reparaciones de mantenimiento, que sí son deducibles en el ejercicio.
No; como hemos visto, el alquiler de vivienda habitual tiene un tratamiento más favorable que el alquiler turístico o los locales comerciales, que no acceden a estas reducciones específicas.
Conclusión
La fiscalidad del alquiler en 2026 ha pasado de una reducción fija del 50% a un sistema más complejo y condicionado a cómo evoluciona la renta del contrato, con reducciones que pueden llegar hasta el 90-100% en determinados supuestos de zonas tensionadas, o reducirse hasta el 15-20% si se aplican subidas significativas de precio. Dado el carácter cambiante de esta normativa durante 2026, es especialmente importante verificar la redacción vigente y, ante dudas relevantes, consultar con un profesional antes de presentar tu declaración.